Sondertilgung in der Baufinanzierung – lohnt sich das wirklich?

Ratgeber 21. Oktober 2014

Es gibt interessante Alternativen für Verbraucher

Wer einen Kredit aufnimmt, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, findet in letzter Zeit immer mehr Kreditangebote mit der Möglichkeit zu Sondertilgung. Auf den ersten Blick ist diese Möglichkeit sehr attraktiv. Denn der Kreditnehmer kann auf diese Weise den Kredit schneller abzahlen, wenn sich seine finanzielle Situation positiv verändert.

Der Vorteil solcher Verträge ist aber vor allem psychologischer Natur. Denn viele Menschen schlafen besser, wenn sie wissen, dass sie Sondertilgungen vornehmen können. In der Praxis muss genau hingesehen werden, weil Zahlungen außerhalb des Planes an bestimmte Bedingungen geknüpft ist. Solche Zahlungen rechnen sich nicht immer.

Unplanmäßige Zahlung ist oft teuer

Eine Sondertilgung ist eine unplanmäßige Zahlung, durch welche die Finanzierung schneller als vorgesehen getilgt oder eine Verringerung der monatlichen Belastungen erreicht werden.

Während bei den klassischen Bauspardarlehen Sonderzahlungen jederzeit möglich sind, unterliegen Sondertilgungen im Rahmen anderer Verträge mehr oder weniger weit gefassten Grenzen. In der Regel ist die jährliche Sonderzahlung auf einen Betrag von 5 bis 10 Prozent der Darlehnssumme begrenzt. Innerhalb der Zinsbindung dürfen die Sonderzahlungen 25 Prozent der Darlehnssumme nicht überschreiten.

Während die Sondertilgung die monatliche Belastungen einer Baufinanzierung verringern oder die Laufzeit des Vertrages verkürzen ist, gehen Sondertilgungen in der Regel nicht mit einer Reduzierung der Gesamtkosten einher.

Kreditverträge, die das Recht zur Sonderzahlung beinhalten, sind meist mit einem höheren Zinssatz verbunden. Im Durchschnitt liegt der Zinssatz bei Verträgen mit der Möglichkeit zur Sonderzahlung um 0,1 Prozent über dem Zinssatz, der bei regulären Verträgen zur Anwendung kommt. Bei großen Summen, die in der Baufinanzierung üblich sind, kann diese geringe Differenz zu Kosten von mehreren tausend Euro führen.

Zudem ist bei außerplanmäßigen Zahlungen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer die Bank für die entfallenden Zinsen entschädigen muss, die sie aufgrund der Sondertilgung nicht mehr erhält. Unterm Strich kann der Kreditnehmer durch Sonderzahlung nur selten sparen.

Geldanlage statt Sondertilgungen

Die große Attraktivität von Darlehensverträgen mit dem Recht zur Sondertilgung liegt in der Hoffnung der Kreditnehmer, dass sich ihre finanzielle Situation verbessert und sie durch Sonderzahlungen den Kredit schneller tilgen können.

In der Regel besteht aber auch Seiten der Kreditnehmer keine Sicherheit darüber, dass sich die finanziellen Rahmenbedingungen während der Darlehnslaufzeit verändern. Die Erfahrung zeigt, dass die meisten Kreditnehmer keinen Gebrauch von der Möglichkeit zusätzlicher Tilgungen machen, weil schlicht kein Geld vorhanden ist, um eine Sondertilgung vorzunehmen. Oft ist daher sinnvoll, auf die Möglichkeit zu verzichten und vom niedrigeren Zinssatz zu profitieren.

Falls sich die Lebensumstände aber doch ändern und plötzlich Geld zur Verfügung steht, sollte es nicht in den Kredit fließen, sondern angelegt werden. Wenn die Zinsbindung der Baufinanzierung ausläuft, kann das Ersparte zur Tilgung verwendet werden. Mehrere Experten haben unabhängig voneinander festgestellt, dass der Zinsertrag auf das angelegte Vermögen höher ist als die Ersparnis, die durch eine Sonderzahlung erzielt werden kann.

Wer bei diesem Modell die Zinsbindung im Auge behält, kann durch geschicktes Zusammenspiel von Sparen, Tilgung und Umschuldung große Flexibilität in der Gestaltung der Baufinanzierung erhalten, ohne auf die kostspielige Möglichkeit der Sondertilgung angewiesen zu sein.

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Zusätzliche Zahlungen mit zwei Verträgen

Auch wenn bei Abschluss der Baufinanzierung bekannt ist, dass zu einem zukünftigen Zeitpunkt Geld zur Tilgung zur Verfügung steht, ist eine Sonderzahlung nicht immer der günstige Weg. Oft ist es besser, in diesem Fall zwei Kreditverträge zu unterzeichnen.

Der erste berücksichtigt die Sonderzahlung in der erwarteten Höhe zum erwarteten Zeitpunkt, der zweite Vertrag deckt die Restsumme zinsgünstig ohne die Möglichkeit zur Sonderzahlungen ab. Eine lohnenswerte Alternative bietet das Sonderkündigungsrecht.

In Deutschland darf jeder Kreditnehmer den Kreditvertrag nach 10 Jahren kündigen. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verbrieft. Wer zuvor verfügbares Geld sinnvoll angelegt hat, kann diese Vermögen dazu verwenden, das Darlehn ganz oder teilweise zurückzuzahlen, auch wenn der Kreditvertrag keine Möglichkeit zur Sonderzahlung vorsieht.

Vorsicht vor Sondertilgungen

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass unplanmäßige Tilgungszahlungen sich meist nicht rechnen. Sie bieten den psychologischen Vorteil, dass der Kreditnehmer glaubt, seine Baufinanzierung flexibel gestalten zu können. Mit der Gewissheit Sonderzahlungen leisten zu können, wenn sich die finanzielle Situation verändert, schläft es sich besser.

Doch häufig führt das nur zu höheren Kosten. Eine gute Geldanlage für unerwartete Einnahmen und ein sorgfältiger Blick auf Zinsbindung und Laufzeiten versprechen oft mehr Ersparnis und ebenso große Flexibilität als die Sondertilgung bei einer Finanzierung.

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von Björn Maier

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