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Eine Immobilie als Kapitalanlage – die lukrative Alternative zu Geldanlagen

Finanzen 20. Dezember 2019

Angesichts der anhaltenden Niedrigzinspolitik suchen Anleger nach lukrativen Anlagemöglichkeiten. Aufgrund der niedrigen Rendite verlieren insbesondere traditionelle Geldanlagen an Attraktivität. Auch beim Aktienhandel greift der Fiskus mit der Abgeltungssteuer und der Kapitalertragsteer zu. Da liegt es nahe, in Sachwerte zu investieren. Zu diesen Sachwerten gehört auch die Immobilie, die als Kapitalanlage immer beliebter wird.

Für wen lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Immobilie als Kapitalanlage

Angesichts der Niedrigzinspolitik, lohnt sich durchaus das Invest in eine Immobilie

Eine Immobilie als Kapitalanlage braucht als Grundlage finanzielle Sicherheit. Das bedeutet, dass sich Immobilien als Investment insbesondere für diejenigen eignen, die über ausreichend Eigenkapital verfügen. Ein sicherer Arbeitsplatz beziehungsweise ein regelmäßiges Einkommen sind weitere Voraussetzungen, die sicherstellen, dass eine Baufinanzierung gewährt wird und gelingt.

Interessant ist eine Immobilie als Kapitalanlage auch für Glückspilze, die Geld gewonnen haben, oder für alle, die geerbt haben. Werden Immobilien über eine Bank finanziert, spielen steuerliche Vorteile eine wichtige Rolle, die die Steuerlast reduzieren. Je höher das Einkommen ist, umso höher sind die Steuervorteile, während sie bei kleinen Einkommen eine nur geringe Rolle spielen.

Der Weg zu einer eigenen Immobilie

Vor dem Investment einer Immobilie als Kapitalanlage sollten sich Käufer gut überlegen, in welche Immobilie Sie investieren möchten. Denn eine Immobilie ist eine Kapitalanlage, die Rendite bringen muss. Rendite können Sie auf unterschiedliche Weise erzielen, indem Sie das Objekt zum Beispiel vermieten, oder sie als Kapitalanlage nutzen, indem Sie sie zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkaufen. Die nachfolgenden Tipps zeigen den Weg zu einer eigenen Immobilie auf und informieren über die unterschiedlichen Renditemöglichkeiten:

  • Je früher Sie mit dem Ansparen von Eigenkapital beginnen und auf die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage hinarbeiten, umso besser.
  • Die Zinsen für eine Baufinanzierung sind seit 2015 anhaltend niedrig. Es ist davon auszugehen, dass sich an der Finanzpolitik der EZB in absehbarer Zeit nichts ändern wird. Nutzen Sie deshalb die anhaltende Niedrigzinsphase als anhaltend günstigen Moment für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage.
  • Auch Mehrfamilienhäuser sind eine interessante Kapitalanlage, vorausgesetzt, die Rahmenbedingungen stimmen und in absehbarer Zeit sind keine Modernisierungsmaßnahmen notwendig. Mehrfache Mieteinnahmen machen ein Mehrfamilienhaus zu einer lukrativen Kapitalanlage mit einer hohen Rendite, wenn es sich um modernen Wohnraum handelt und eine dauerhafte Vermietung gesichert ist.
  • Welches Objekt sich als Kapitalanlage eignet, hängt regelmäßig von der persönlichen Situation ab. Es muss nicht gleich ein Mehrfamilienhaus sein, auch eine Eigentumswohnung ist als Kapitalanlage interessant. Darüber hinaus hat eine Eigentumswohnung den Vorteil, dass bei größeren Wohneinheiten Verwaltungen eingesetzt werden, die sich um die Instandhaltung und Pflege der Immobilie kümmern, sodass Sie von diesen Aufgaben befreit sind.
  • Sofern Sie beabsichtigen, die Rendite über einen späteren Verkauf zu erzielen, kann auch ein Einfamilienhaus als Kapitalanlage lukrativ sein. Das gilt insbesondere vor dem Hintergrund steigender Grundstücks- und Immobilienpreise, wenn Ausstattung und Lage der Immobilie stimmen.
  • Eine optimale Rendite erwirtschaften Sie nur dann, wenn Sie als Anleger gut wirtschaften und Ausgaben wie Renovierungs- und Modernisierungskosten, mögliche Leerstände bei einer vermieteten Immobilie sowie Steuerzahlungen, Kosten für Versicherungen und Wohngeld bei einer Eigentumswohnung angemessen berücksichtigen.

5 Tipps für den Immobilienkauf

Damit Sie mit einer Immobilie als Kapitalanlage tatsächlich die gewünschte Rendite erzielen, müssen die Rahmenbedingungen stimmen. Zu diesen Rahmenbedingungen gehören unter anderem die Standortfaktoren, die Ausstattung und das Alter der Immobilie sowie der Finanzierungsplan.

1. Standortfaktoren der Immobilie

Eine Immobilie ist nur dann eine gute Kapitalanlage, wenn die Standortfaktoren stimmen. Dazu gehört einmal die Lage der Immobilie. Sie ist nur dann interessant, wenn sie Zukunft hat. Informieren Sie sich deshalb über die Wohngegend und darüber, ob sie attraktiv und ausbaufähig ist. Dazu gehören die Nähe von Arbeitsplätzen, die Infrastruktur, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie an das öffentliche Straßen- und Bahnnetz. Achten Sie auf mögliche Lärmquellen im näheren Umfeld der Immobilie, auf Lärmbelästigung durch befahrene Straßen, durch Bahnlinien oder mögliche zukünftige Baustellen. Zu einer guten Infrastruktur gehören auch nahe gelegene Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen sowie Ärzte und Apotheken. Es lohnt sich, dass Sie sich als potenzieller Käufer die Lage der Immobilie persönlich zu unterschiedlichen Zeiten ansehen und gegebenenfalls mit Anwohnern sprechen.

2. Die Ausstattung, das Alter und die Größe der Immobilie

Damit eine Immobilie als Kapitalanlage rentabel ist, sollte sie modernsten Anforderungen genügen. Das ist auch deshalb wichtig, damit Sie in den ersten Jahren keine größeren Investitionen tätigen und im Falle einer Vermietung nicht mit Leerstand rechnen müssen. Aktuell steigt die Nachfrage nach kleineren Wohnungen, die sich für Paare oder Singles eignen. Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend aufgrund der steigenden Zahl von Rentnern anhält. Wichtig ist, auf wertstabile Faktoren der Kapitalanlage zu achten, die die Rendite sichern. Dazu gehören eine hochwertige Ausstattung der Fußböden, des Badezimmers, der Fenster sowie der Balkon- und der Eingangstüre. Ein wichtiges und beliebtes Ausstattungsmerkmal ist die Möglichkeit, im Freien zu sitzen, zum Beispiel auf einem Balkon. An Bedeutung werden umweltfreundliche Heizungen und energieeffiziente Immobilien gewinnen. Grundlage ist die Energieeinsparungsverordnung (EnEV), die Eigentümern Regeln bezüglich der energetischen Sanierung vorgibt. Deshalb sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage prüfen, wie es um ihre Energieeffizienz bestellt ist. Das gilt in Bezug auf wärmedämmende Maßnahmen sowie für die Heizungsanlage.

3. In eine Immobilie investieren: Alter und Bausubstanz prüfen

Wichtig ist neben dem Alter einer Immobilie auch die Bausubstanz. Die Bausubstanz unterliegt nicht nur nutzungsbedingten, sondern auch unabhängigen Einflüssen, zum Beispiel Naturkräften wie Sturm, Wind, Regen und Schnee. Die Bausubstanz einer Immobilie kann sich wertsteigernd auswirken, während umgekehrt eine mangelhafte Bausubstanz den Wert einer Immobilie mindern kann. Die Qualität der Bausubstanz gibt Auskunft über den zu erwartenden Sanierungsbedarf. Bei Bestandsimmobilien und insbesondere bei denkmalgeschützten Immobilien ist die Bausubstanz von besonderer Bedeutung für die Rentabilität der Kapitalanlage. Deshalb ist es sinnvoll, einen Bausachverständigen vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage hinzuzuziehen. Sofern Sie handwerklich begabt sind, kann auch eine nicht sanierte Immobilie eine Option sein. Sie ist regelmäßig preislich günstiger. Dennoch sollten Sie vorab genau prüfen, welche Renovierungs- und Sanierungsarbeiten gegebenenfalls auf Sie zukommen.

4. Vor dem Kauf einer Immobilie: Sammeln Sie Fakten

Sammeln Sie vor dem Kauf einer Immobilie alle Fakten, die für den Kaufpreis und für spätere Renovierungsarbeiten von Bedeutung sind. Eine Immobilie als Kapitalanlage ist nur dann sinnvoll, wenn dieser Sachwert eine Rendite erzielt. Bevor Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung kaufen, sehen Sie die Protokolle der zurückliegenden Eigentümerversammlungen ein. Darin sind bisherige Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen dokumentiert. Bei allen anderen Immobilien sollten Sie genau hinsehen, bevor Sie investieren. Zum Fakten sammeln über eine Kapitalanlage gehört auch, dass Sie bei einer vermieteten Immobilie den aktuellen Mietvertrag einsehen und sich über den Mieter informieren. Wird die Miete regelmäßig bezahlt, wie hoch ist sie und wann gab es die letzte Mieterhöhung, sind nur einige der Fragen, die Sie klären sollten.

5. Finanzierung klären und Finanzierungsplan aufstellen

Sobald Sie sich für ein Objekt entschieden haben, sollten Sie einen Finanzierungsplan aufstellen. Die Höhe des Eigenkapitals entscheidet über den Umfang des aufzunehmenden Baudarlehens. Nicht zu vergessen sind die Nebenkosten, gegebenenfalls Maklerkosten, Notargebühren sowie die Grunderwerbsteuer, die Sie aus eigener Kraft aufbringen sollten und die rund 20 Prozent der Baufinanzierung umfassen. Außerdem sollten Sie über ausreichende finanzielle Reserven von mindestens drei Monatsgehältern verfügen, um unerwartete Kosten oder einen plötzlich auftretenden Mietausfall abfedern zu können. Für die Verhandlungen mit der Bank bezüglich der Baufinanzierung brauchen Sie zahlreiche Unterlagen. Beispiele sind ein Verdienstnachweis sowie Nachweise über das vorhandene Eigenkapital. Außerdem interessiert sich die Bank für den Zustand und die Lage der Immobilie sowie für den Grundriss, bevor Sie die Baufinanzierung und damit die Investition in die Kapitalanlage bewilligt.

Die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine interessante Option. Dennoch will sie gut überlegt sein. Es ist wichtig und richtig, fachmännischen Rat einzuholen, wenn es um die Wertermittlung von Immobilien und insbesondere um die Finanzierung und das Verhandeln guter Konditionen geht. Die Finanzierung muss auf sicherem Boden stehen, damit Sie die erwünschte Rendite erzielen.

von Redaktion

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